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因民间借贷引发的房产纠纷——北京房产纠纷律师

发布日期:2018-10-12 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告苟先生起诉称:2013年7月25日,被告蔡某通过第四被告吴女士在被告蒋某人处借款30万元整,约定月息5分,我明确以XX县XX镇XX街XX小区二期北楼1-2层网点2号门房产作为担保抵押,并将该房产作了公证委托,我将房权证、土地证交给了被告蒋某人。

  2013年9月28日第五被告牛某通过其XX银行卡给蒋某人汇入该30万元借款的利息8.7万元,2013年11月2日被告蔡某通过第三人谢某将该30万元借款汇入蒋某人XX银行账户进行偿还。至此,该民间借贷关系及用我房权证担保抵押关系终结。之后,我多次向被告蒋某人索要房权证、土地证,被告蒋某人拖延回避,拒不归还。2014年4月28日被告蒋某人欲将该房屋更名过户给第二被告蒋先生。2014年4月30日原告到XX县房产局将该房证挂失时发现被告蒋某人正在对该房屋进行更名过户,我当场向房产局提出异议说明,房产局立刻停止办理。被告蒋某人的行为严重侵害了我的利益,实属主观恶意,为此请求法院,请求判决该房屋买卖协议无效,被告蒋某人返还房权证、土地证,我不承担被告在房屋更名期间所发生的一切费用,诉讼费由被告蒋某人负担。

  二、被告辩称

  被告蒋某人答辩称:原告的诉讼请求不明确。原告要求确认蒋某人和蒋先生之间的买卖协议无效,但买卖是有效的,其中有一份协议书是有效的。该份协议书本身是无效的,买卖的本身是有效的,有效的原因为由于当时蒋某人与蒋先生发生买卖关系是基于原来的一个公证协议,买卖以后通过公证协议可以委托蒋某人卖房子。现在差就差在房产办手续,原告不配合,当时原告的字是蒋某人签的,是房产部门让蒋某人代原告签订的。如果原告认为无效是应该提起行政诉讼而不是民事诉讼。

  被告蒋先生未到庭参加诉讼,提交书面答辩状辩称:传票已经收到,因病不能到庭参加审理,坚持过去意见。

  被告蔡某辩称:2013年7月25日,我通过XX贷款公司以原告名下的门市向蒋某人抵押借款30万元,月利5分,约定借款期限是4个月,到11月2日蔡某通过第三人谢某在XX银行把钱还给蒋某人了。期间,通过吴女士和牛某还过两次利息。抵押借款法律关系已经结束。后来,多次要求蒋某人返还房证,但蒋某人未还。另外,蒋某人和苟先生之间不是买卖关系,双方并不认识,其中房屋买卖协议中苟先生的签字都是蒋某人伪造的。蒋某人说的买卖并不是事实,房款没有给付。

  被告吴女士辩称:当时本人是XX贷款公司职员,原、被告签订的委托书作为借款担保,贷款公司一般都是这样做借款手续的。借款是以房屋为担保,做手续把房证放到本人处,签订房屋买卖协议作为担保,以这种形式作为担保。蔡某与蒋某人之间的借款在本公司发生多次,具体时间记不清了,还本还息本人都知道,其中本金30万元通过谢某偿还的,利息通过牛某偿还一个8.7万、通过本人偿还了6.4万元。本案就是借款关系,不是买卖关系,是用房屋买卖协议作为抵押担保借款。

  第三人谢某陈述:2013年11月2日,蔡某拿卡让本人给蒋某人汇去30万元,说是这笔钱是借款,用苟先生的房子作为抵押。

  被告牛某未提交答辩状亦未到庭参加诉讼,未到庭质证亦未向本院提供证据,视为放弃相关权利。

  三、法院查明

  法院经审理查明:苟先生与蔡某原为亲属关系,蒋某人与蒋先生为兄弟。由于蒋某人资金欲出借,蔡某需要借款,双方通过吴女士认识,并且蔡某多次向蒋某人借款。2012年10月11日,蔡某与蒋某人签订房屋买卖协议,约定蔡某将位于XX县XX镇XX街县医院旧楼1-2-18-46-1-12号房屋出卖给蒋某人,蔡某、蒋某人在协议上签字,蔡某将房权证、土地证交给了被告蒋某人。2012年10月11日,蒋某人与蔡某签订《房屋租赁协议书》,约定蒋某人将位于XX县XX镇XX街县医院旧楼1-2-18-46-1-12号房屋出租给蔡某,租赁期限自2012年10月11日至2012年12月11日。2012年10月15日,蒋某人向蔡某支付15万元。2012年10月15日,蔡某、刘女士出具了委托蒋某人办理上述房屋出售、房屋更名过户等事项的委托书,并进行了公证,该房于2013年10月11日拆迁,2014年3月7日蔡某将回迁的房屋出售给罗某,蒋某人将房屋的房权证、土地证返还给蔡某。2013年3月14日,蒋某人、蔡某、吴女士签订《借款协议书》,约定蔡某向蒋某人借款30万元,借款期限2个月,由吴女士作为担保人。2013年5月31日,蔡某通过XX银行偿还蒋某人借款30万元。2013年6月26日,蔡某与蒋某人签订《房屋买卖协议》,约定将苟先生位于XX县XX镇XX街XX小区二期北楼1-2层网点2号门房屋出卖给蒋某人,蔡某、蒋某人在协议上签字,蔡某将房权证、土地证交给了蒋某人,蒋某人向蔡某支付30万元。2013年6月21日、2013年6月28日,蔡某向蒋某人分别借款10万元、20万元,未按时偿还,蒋某人就该两笔借款起诉至XX县人民法院,对此事实予以确认。2013年7月1日,蒋某人与蔡某签订《房屋租赁协议书》,约定蒋某人将位于XX县XX镇XX街XX小区二期北楼1-2层网点2号门房屋出租给蔡某,租赁期限自2013年7月1日至2014年7月1日。2013年7月25日,苟先生出具了委托蒋某人办理上述房屋出售、房屋更名过户等事项的委托书,并进行了公证。2013年10月28日,蔡某通过牛某XX银行卡给蒋某人汇入8.7万元。2013年11月2日,蔡某通过谢某将30万元款汇入蒋某人在建设银行账户。2014年4月28日蒋某人与蒋先生签订《房屋买卖协议》,将苟先生位于XX镇XX街XX小区二期北楼1-2层网点2号门卖与蒋先生,在办理变更产权登记过程中,苟先生向房产部门提出异议,房产部门停止办理该房屋的产权变更登记。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告蒋某人于判决生效后立即将苟先生位于XX县XX镇XX街XX小区二期北楼1-2层网点2号门房屋的房屋所有权证、土地使用权证返还给原告苟先生;

  2、驳回原告的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权分析认为:

  1、庭审中,蒋某人所称的2016年6月26日蔡某向其交付的房款30万元,与蔡某称其于2016年7月25日向蒋某人借款30万元,系同一笔款项。2013年,蒋某人与蔡某发生6笔金钱往来,即2013年3月14日蔡某向蒋某人借款30万、2013年5月31日蔡某还款30万元;2013年6月21日、6月28日蔡某分别向蒋某人借款10万、20万,并经判决确认;2013年6月26日,蒋某人称付给蔡某的购房款30万。2013年7月25日,蔡某称其收到的蒋某人借款30万;2013年10月28日,蔡某通过牛某XX银行卡给蒋某人汇入8.7万元;2013年11月2日,蔡某通过谢某将30万元款汇入蒋某人在建设银行账户。由此可知,蒋某人所称的2013年6月26日付给蔡某的购房款30万与蔡某所称2013年7月25日收到的蒋某人借款30万,系同一笔款项。

  2、蒋某人支付给蔡某涉及苟先生房屋的30万元款是借款,双方系民间借贷关系。理由为:第一、蒋某人、蔡某经吴女士介绍相识后,双方来往的目的是借出资金和借入资金。蔡某因为资金紧张,需借入资金用于生产、生活;蒋某人有闲置资金,需要出借,以产生一定的经济效益,双方不存在买卖房屋的意思表示。另外,苟先生为完全民事行为能力人,出卖房屋无特殊情况应由其自行处分。即使蔡某帮助出卖,亦应该联系蒋某人、苟先生,由蒋某人、苟先生进行协商签订《房屋买卖合同书》。由蒋某人、蔡某订立买卖协议交易苟先生所有的房屋,不符合房屋买卖行为的交易习惯。第二、2013年6月26,蒋某人、蔡某签订房屋买卖合同书后,没有交付房屋,而2013年7月1日双方签订房屋租赁合同书,约定房屋由蔡某承租,买卖房屋及租赁房屋仅间隔时间短、房屋没有转移占有等情况,均不符合正常的房屋买卖交易常态。第三、吴女士陈述能够证明蔡某、蒋某人以签订《房屋买卖合同书》的方法保证借款清偿,与民间借贷关系的实际相符,与双方签订的《房屋买卖合同书》的情况相佐证,吴女士的陈述应予采信。所以,苟先生主张的蒋某人与蔡某之间是民间借贷关系,不是房屋买卖关系的可能性较高,蒋某人主张的双方之间是买卖关系的可能性较低,应认定蒋某人、蔡某之间属于民间借贷关系。

  3、本案所涉与苟先生房屋相关的蒋某人借给蔡某的30万元款项是借款,且已偿还。2013年9月28日蔡某通过牛某XX银行卡给蒋某人汇入8.7万元,2013年11月2日蔡某通过谢某将30万元款项汇入蒋某人在XX银行的账户。蒋某人对收到该二笔款项没有异议。虽然蒋某人主张,由于蒋某人2012年10月11日购买的蔡某的坐落于XX县XX镇XX街1-2-18-46-1-12号房屋、刘女士位于XX县XX镇1-2-18-57-2-8号房屋,被蔡某卖给了罗某,该38.7万元是蔡某返还蒋某人购买的上述二处房屋的购房款。但蒋某人提供的证据证明蔡某是于2014年3月7日签订的《房屋买卖协议书》并支付的购房款。蒋某人主张的蔡某于2013年10月28日、2013年11月2日给付的38.7万元是返还蒋某人购买蔡某所有的坐落于XX县XX镇XX街1-2-18-46-1-12号房屋,及刘女士所有的位于XX县XX镇1-2-18-57-2-8号房屋的购房款的主张不能成立。而当时蔡某于2013年6月21日向蒋某人借款10万元、2013年6月28日向蒋某人借款20万元,蒋某人承认蔡某至今没有偿还,并已经通过起诉判决进行了处理,所以应认定苟先生、蔡某主张的该38.7万元是偿还30万元的借款及相关借款的利息的理由成立,应予支持。

  4、蒋某人无权处分苟先生所有的房屋。1、本案所涉蔡某向蒋某人借款30万元,双方虽签订了买卖苟先生所有房屋的房屋买卖协议,但双方真正目的是保证借款的偿还。现借款已得到偿还,履行该《房屋买卖协议》没有法律依据和理由。蒋某人无权依据《房屋买卖协议》处分苟先生的房屋。2、苟先生为蒋某人出具的委托蒋某人处分其房屋的委托书,虽然经过了公证,但该委托无效。首先,苟先生、蔡某主张该委托书同样是为保证蔡某履行偿还借款义务,按照蒋某人的要求出具并公证的。如果该主张成立,当然不发生苟先生委托蒋某人卖房的真实意思表示,该委托不发生法律效力;其次,蒋某人主张其购买了苟先生的房屋,且不想长期保留该房屋,为了方便其处分房屋,而让苟先生提供的该份委托书。如果蒋某人的主张成立,蒋某人购买了苟先生的房屋,应要求苟先生与其办理物权变更登记,其不与苟先生办理物权变更登记,而是要求苟先生为其提供委托其出卖房屋及办理相关变更登记手续的授权委托书。其目的应该是为了避免该房屋发生两次交易,需要办理两次物权变更登记,从而向国家缴纳两次税。按照蒋某人的主张,苟先生、蒋某人之间的该委托实质目的是规避缴税,侵害国家利益。属于以合法形式掩盖非法目的合同,该合同无效。蒋某人依据该委托书作出的处分苟先生房屋的行为属于无权处分。

  5、根据庭审查明的事实及各方当事人提交的证据,不能确认苟先生、蒋某人与蒋先生之间的买卖合同、买卖关系无效,该合同对苟先生不发生效力。苟先生、蒋某人与蒋先生之间的买卖协议书,甲方(卖方)填写了苟先生、蒋某人两人的名字,亦应有该两人的签字,蒋某人承认苟先生的名字是根据房屋管理部门的要求填上去的,不是苟先生签的字。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”苟先生、蒋某人之间的委托书不具有效力或者无效,蒋某人没有取得处分苟先生财产的代理权,蒋某人以苟先生名义订立的房屋买卖合同,未经苟先生追认,对苟先生不发生效力,应由蒋某人承担责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第1款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”第2款规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”所以,不能确认苟先生、蒋某人与蒋先生之间的买卖合同、买卖关系无效。

  6、蒋某人应当返还给苟先生房屋所有权证、土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”苟先生房屋的房屋所有权证、土地使用证,是苟先生房屋的物权凭证。该两份凭证亦属于物,属于苟先生的物。该物因蔡某2013年6月23日向蒋某人借款,为保证借款的偿还,蔡某将该物交给蒋某人占有,现该借款已经偿还,蒋某人占有该物的条件已经消灭,其已经无权占有该物,应该返还给苟先生。



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