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购买遗产房屋引发的纠纷案件——北京房产律师靳双权

发布日期:2018-10-12 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告吴先生起诉称:2005年2月24日,我与被告朱先生签订房屋买卖协议,协议约定:朱先生将位于甲市A地办事处XX路四巷原甲市住宅开发公司二栋三单元402号一套三室一厅原户主为郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊之父郭大爷,房产证号为甲市房权证A地字第××号的房屋作价37500元出售给我,朱先生协助我办理房屋产权过户登记手续。签订协议时,朱先生告知我,该房屋是2004年8月8日被告朱先生向郭大爷的继承人郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊并由郭戊以其父郭大爷的名字签订的房屋买卖合同而购买的,双方已签订房屋买卖合同,郭戊也已将房屋所有权证原件和郭大爷的居民身份证复印件交付给朱先生。我与朱先生签订协议后,朱先生将房屋、房屋钥匙、房屋所有权证原件、郭大爷的身份证复印件以及朱先生与郭戊签订的房屋买卖合同原件一并交付给我,同时朱先生也向我提供了身份证复印件,我便于当日将购房款37500元交付给朱先生,并搬进该房屋居住生活至今。我搬进该房屋居住后,多次要求朱先生协助办理房屋产权过户手续,但因种种原因未果。我认为,郭戊于2004年8月8日与朱先生签订的房屋买卖合同合法有效,该合同是双方的真实意思表示,郭戊已将房屋、房屋钥匙、房屋所有权证原件、郭大爷的身份证复印件交付给朱先生,朱先生已支付了购房款并实际占有房屋,只是未到房管局办理房屋的产权过户登记手续,但行政登记手续并不影响合同的效力,故朱先生已实际上拥有该房屋的所有权,朱先生与我签订的房屋买卖协议合法有效,朱先生已将所有手续交付给我,我也已将房款交付给朱先生,并搬进该房屋内居住生活至今,六被告应协助我办理房屋产权过户手续。现诉至法院,1、依法确认我与被告朱先生于2005年2月24日签订的房屋买卖协议有效;确认2004年8月8日被告朱先生与被告郭戊以其父郭大爷的名义签订的房屋买卖合同为合法有效。2、由被告朱先生、郭甲、郭乙、郭丁、郭丙、郭戊协助原告我办理房屋所有权过户登记手续。

  二、被告辩称

  被告朱先生辩称:2004年8月8日我作为买方与郭戊签订房屋买卖协议,郭戊并将房屋及所有权证交给我,我给付了购房款,郭戊以其父郭大爷的名义签合同,是为了方便办理房屋过户登记手续,郭甲、郭乙、郭丙、郭丁明确表态放弃继承权,近10年来没有任何人向我主张权利,我有理由相信郭戊有处分权,郭戊已履行了主要义务,我将房屋转卖给吴先生符合规定,我和郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊有义务协助吴先生办理屋产权过户登记手续。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊系郭大爷与谢大娘之子,郭大爷有位于甲市A地办事处XX路四巷房屋一套,房屋所有权证号为当市房权证A地字第××号。1996年4月7日,郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊之母谢大娘去世,1998年1月1日郭大爷去世。郭大爷去世后,该房屋由郭戊保管使用。2004年8月8日,郭戊以郭大爷的名义与朱先生签订房屋买卖合同,双方约定将位于甲市A地办事处XX路四巷房屋作价35000元卖给朱先生,2004年9月4日,郭戊出具收条,其内容为:“今收到朱先生购买XX路4巷三单元(甲市住宅开发公司所建)四楼商品房款35000元”。郭戊将该房屋及房屋所有权证,郭大爷身份证(复印件)交给朱先生。2005年2月24日,朱先生与吴先生签订房屋买卖协议,朱先生将位于甲市A地办事处XX路四巷房屋以37500元的价格转卖给吴先生,并将上述证件一同交付给吴先生。吴先生在该房屋居住至今。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、2004年8月8日被告朱先生与被告郭戊签订的房屋买卖合同,2005年2月24日原告吴先生与被告朱先生签订的房屋买卖协议均合法有效。

  2、被告朱先生、郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊于本判决生效后十五日内协助原告吴先生办理房屋所有权过户登记手续,将房屋产权变更登记到原告吴先生名下。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案争议的焦点是朱先生与郭戊签订的房屋买卖合同是否有效,朱先生与吴先生签订房屋买卖合同是否有效。经审理,二份协议中出售的房屋系郭大爷的遗产,郭大爷去世未留遗嘱,郭大爷之子郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊均享有继承权。郭戊作为法定继承人之一,在郭大爷去世后,一直保管使用该房屋。朱先生有充分理由相信郭戊有代理权,因此,郭戊的行为构成了表见代理。郭戊与朱先生签订的房屋买卖合同合法有效。之后,朱先生与吴先生签订的房屋买卖协议,将该房屋出售给吴先生,协议系朱先生与吴先生真实意思表示,且不违反法律规定,朱先生与吴先生签订的房屋买卖协议合法有效。虽然吴先生取得了房屋,但协助过户登记属于附属义务,朱先生、郭甲、郭乙、郭丙、郭丁、郭戊应协助吴先生办理房屋产权过户登记手续。因此,吴先生的诉请具有事实和法律依据,应予支持。



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