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我爱我家董事长谢勇:存量房交易新时代

发布日期:2018-08-02 责任编辑:admin 阅读:
导读

    我国房地产经纪行业的发展已有十多年,尽管行业自身不断进步与规范,但整个行业仍深陷在“丛林法则”下的草莽时代。目前,中国房地产市场正处于从增量向存量市场过渡的重要节点,存量时代后,众多市场主体也...

  


  我国房地产经纪行业的发展已有十多年,尽管行业自身不断进步与规范,但整个行业仍深陷在“丛林法则”下的草莽时代。目前,中国房地产市场正处于从增量向存量市场过渡的重要节点,存量时代后,众多市场主体也纷纷加紧布局。北京房产律师哪个好

  在我爱我家集团董事长兼CEO谢勇看来,我爱我家的发展历程与房产中介行业20年的发展历程基本吻合,包括“不吃差价”、“真房源”、“多项服务承诺”等措施也顺应行业不断发展规范的进程。谢勇透露,未来我爱我家将通过产品多元化、区域多元化来弱化行业自身的风险。同时,在“租购并举”时代,大力发展房屋租赁业务。

  房产第一股这20年

  在房地产经纪公司行业里,我爱我家是当之无愧的“老人”,在成为登陆A股的第一家房地产经纪公司后,我爱我家站在了全新的起跑线上。董事长谢勇也活跃在行业前沿。曾经的投资人,如今掌管“房产中介第一股”,又将为我爱我家带来哪些改变呢?

  在接受北京商报记者采访时,谢勇回忆道:“我接触房地产行业还是非常早的,早些年我主要做投资管理,由于在过往的几十年中国的房地产市场发展速度很快,房地产行业一直都是热门投资领域,所以作为投资人,我会关注、研究并接触比较多的知名开发企业,所以对房地产市场的运行情况和对房地产开发企业的经营情况还是比较了解的。”房地产律师哪个好

  过往的行业投资经验,为谢勇勾勒出了清晰的房地产经纪行业发展路线图。谢勇介绍,近20年来,房产中介的发展主要体现在三个方面,一是行业发展脉络;二是行业规范的健全;三是互联网线上线下发展。根据此,我爱我家通过对市场的判断不断作出调整。

  “从行业发展来看,上世纪90年代初,随着社会主义市场经济体制的确立,房地产市场得到快速发展,取消了对房地产经纪活动的限制,新房代理业务开始起步。2000年,中国房地产业市场化进程快速推进,商品住宅消费观念全面形成,二手房交易业务萌芽,”谢勇介绍,我爱我家集团的每次变革都基于对市场发展趋势的准确预判和提前布局,从1994年创立伟业顾问做新房的代理销售,到1998年推出我爱我家网,再到2000年我爱我家布局线下社区门店;从2006年创立伟嘉安捷做房产金融服务,到2014年开始做海外业务,再到2015年把运营了17年的房屋管家业务全面升级为房屋资产管理业务,并推出全新品牌相寓,包括2017年我爱我家在A股主板市场成功上市,这些变革都在引领者整个行业的发展。

  在我爱我家打造线上线下一体化房产经纪服务的第二年,也就是2001年,北京链家房地产经纪有限公司成立,现如今北京房产中介行业里的两位“老大”彼时也都是初出茅庐的“新人”,或许他们谁也不会想到在近20年后的今天,我爱我家已经登陆A股,成为市值近140亿元的公司,而链家盘子越做越大,引来了百度、腾讯、万科、融创等跨越互联网和房地产行业的明星投资人。

  在谢勇看来,房地产中介行业真正的繁荣是从2009年开始的。那一年,一线城市二手房交易首度超越新房,一二手联动整合趋势开始明显呈现。以北京为例,2009年北京二手房成交量攀上高峰,达到25万套。同时,2009年成为新房和二手房交易比重的分水岭。自2009年北京二手房交易量首超新房,此后便一直保持领先。同时,伴随着北京土地和新房供应结构的变化,二手房成交超过新房成交的趋势不断加深。

  2017年,北京二手房成交量受到调控政策影响,整年仅成交136237套,而新房市场的成交量仅为52165套。存量房时代的到来,为房地产中介行业发展带来了机遇。

  在谢勇看来,随着房地产行业政策的调整和转向,中介行业自2015年后迎来了新的发展阶段——政府开始大力推动租赁市场发展。“中国的房地产市场已经从‘新增开发建设’时代转变为‘租购并举的存量房交易和运营’时代,我爱我家的未来发展方向也是顺应市场潮流,坚持‘租购并举’。”谢勇如是介绍。

  产品及区域多元化应对风险

  实际上,不论是处于何种行业发展阶段,我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段,房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。这必然导致房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中,这就是房产中介行业面临的政策、法律风险,也直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营核心。

  谢勇介绍,从行业规范的角度来看,1998年, 颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,全面终止福利分房,住房分配货币化开始;2000年,规范房地产市场,统一房屋中介收费标准,最高不超过3%,行业规范逐步建立;2006年,建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知发布,进一步推进建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序。

  为推动行业规范化建设,我爱我家早在2003年就正式推出房屋租赁“房源保真,房东保真,不成交不收费”等服务承诺;2005年,我爱我家积极响应政府号召,拥护“不吃差价”的倡议,不开展“现金收房”业务,并继续坚持“阳光操作”、“透明交易”、“买卖双方与我爱我家三方签约”等原则;2012年,我爱我家建立“业主客户交易保障机制”;2013年,推出“全优房源”服务,全部房源真实在租、在售; 2015年,推出二手房买卖、租赁六大服务承诺,如交易未成24小时退还佣金、签约前产权被查封,我爱我家先行垫付、因出租权导致租户租金损失先行垫付等系列服务承诺。

  “靠天吃饭”是以往房地产中介行业面临的又一大困境,以房地产交易为主的房产中介企业如何提升抗风险能力,是行业面临的一个共同问题。谢勇认为,房产中介企业只有把握和洞悉行业发展规律、各阶段特点和存在问题,才能有效地预测国家政策的变化时机及程度,预见性地做好相应对策,化被动应对为主动适应,化风险为机遇。“产品的多元化、区域的多元化,加之不断强化和提升内部运营管理效率,都使得我爱我家拥有很强的抗风险能力。”谢勇如是说。

  从产品多元化来看,据悉,我爱我家集团旗下目前拥有我爱我家、相寓、昆百大、伟业顾问、汇金行、伟嘉安捷、我爱我家海外等多个专业品牌,服务包括二手房经纪、新房开发与代理、住宅及商业资产管理、投资金融、海外业务等。

  从业务布局来看,我爱我家国内业务覆盖北京、上海、杭州、天津、南京、苏州、太原、成都、南宁、武汉、长沙、南昌、郑州、青岛、无锡、常州、昆明国内17个大中型城市。国际业务覆盖美国、加拿大、澳大利亚、阿联酋、马来西亚、日本等50余个国家和地区,并在美国芝加哥和阿联酋迪拜设立了分公司。

  “为提升企业抗风险能力,我们在楼市调控政策出台的后期保持了扩张态势,开拓了新的城市和门店。在杭州、南京、武汉等二线城市,我们加大了投入和支持力度。其次,我们改进了我爱我家官网和App,线上运营效率得以大幅提高;最后,我们实现了上市,品牌影响力大大增加。多种组合拳出击,使得楼市调控对我爱我家的影响很小,并取得了不错的业绩。”谢勇如是介绍。

  做大租赁业务

  此外,谢勇表示,房地产行业虽然受国家调控政策影响较大,但随着国家对租赁业务的鼓励,租赁业务成为了我爱我家整体业务的有力补充。

  据谢勇介绍,自2000年开始,我爱我家就一直坚持“租购并举”战略,二手房交易和房屋租赁两大核心业务,在各城市公司保持持续增长。尤其是房屋租赁业务,我爱我家从2000年开始至今从未间断做房屋租赁业务,租赁业务市占率在所有业务落地城市均名列第一。

  2001年,我爱我家响应市场需求,推出房屋管家业务,也就是现在所讲的“房屋资产管理业务”或“长租公寓业务”,2015年我爱我家把这块业务剥离出来成立专业公司,并起了新的品牌名称“相寓”,目前该业务板块已经落地全国15个城市,在管房源达29万套、60万间,物业资产管理规模超过8000亿元。

  谢勇认为,我爱我家的房屋租赁业务之所以取得不错的成绩,除了将这块业务放在企业战略高度长期坚持投入外,更重要的是顺应了市场潮流,满足了市场需求。

  从市场需求端来看,2017年全国租房需求较2016年增长近六成,2017年全国住宅租赁市场GMV约1.2万亿元,租房人口约1.94亿,占全部人口的13.9%,预计到2025年,租金GMV将首次超过3万亿元,有接近2.52亿人通过租房实现“住有所居”,未来的租房市场空间巨大。

  而在房屋租赁市场的专业化、规模化发展过程中,经纪公司对盘活存量房源、增加租赁房源供给;提高房客匹配效率,稳定租赁关系、稳定租金价格;房产的保值增值、租后服务保障等诸多方面都起着不可替代的重要作用。

  对于业主来说,长租公寓机构提供的省心服务,在很大程度上盘活了大量的存量房源进入到租赁市场,对充实租赁房源供给、缓解供需矛盾、平抑稳定租金价格起到了重要作用。

  对于租客来说,我爱我家相寓通过多年积淀下来的大数据支持,为租客高效精准匹配到满足其需要的房源,在产品端满足不同客群的租住需求;同时,根据客户需求,我爱我家相寓推出了“信用租房,房租分期”服务,2015年推出相关服务至今已累计在全国为超过20万租客提供了信用租房服务、为租客节约了近10亿元的押金。

  一定程度上,房屋租赁构建了一个以租住生活为核心的线下场景,由此可以衍生出许多配套的生活服务,当客群累积到一定规模之后,也为其他通过线上平台实现的社交O2O和增值服务提供了绝佳的入口,比如说租住生活所对应的装修、搬家、家居、家电、保洁以及更多的金融服务等,如果房屋租赁经营企业能够有效转化这些流量,将能够获取更多的盈利增长渠道,获得更大的发展空间。

  谢勇认为,未来长租公寓市场竞合态势将进一步加剧。从竞争角度来看,伴随着长租公寓市场规模的快速增长,各路市场主体纷纷入场,房地产开发商加速布局长租公寓,金融机构和互联网巨头纷纷抢滩长租市场。而与竞争加剧相对应的是,行业内未来的合作也将趋于频繁和多元化。这一点一方面体现在公寓运营企业与开发商、政府等房源持有者之间,一方面体现在公寓运营企业和金融机构、互联网企业等关联主体之间。竞合加剧,大浪淘沙,行业集中度将进一步提升。

  北京商报记者 彭耀广

  房产中介40年

  产生(1980-1992年)

  1980年10月30日,国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》,开始落实私房政策,使大量房产在短短几年内发生流转,客观上形成了市场供给和需求,激活了房地产市场,也为房地产经纪活动的再现创造了契机。

  1988年12月全国首家房地产经纪企业——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。

  初步发展(1992-2001年)

  1992年邓小平南巡讲话,推进了我国社会主义市场经济发展的进程。

  1993年2月,第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立。

  1994年《城市房地产管理法》出台,房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此,房地产经纪人成为正当职业,房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。

  快速发展(2001-2007年)

  2001年之后,房地产供需两旺,二手房市场兴起,商品房价格快速上涨,房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。 据国家工商行政管理总局统计,截至2007年,名称中含有“房地产经纪”字样的企业约29954家。

  调整发展(2007-2015年)

  2007年底以来,受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响,我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化。房地产市场的这种变化,迫使“以交易量为生”的房地产经纪行业进入调整发展时期。其主要表现是经纪业务量下滑,经纪机构关门,经纪人员流失。

  寡头出现(2015年至今)

  随着市场的复苏,经纪机构集中化越发明显,北京链家等一批寡头性房地产经纪机构开始诞生。


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